民國8～26 年是近代建築業在上海發展到高峯的階段。出現了大型百貨公司、大型飯店、高級影劇院，以及花園洋房、高層公寓。這一時期歐洲現代運動波及上海，從古典主義轉向現代主義，鋼框架結構在高層成為主要的結構方式。民國12年所建的匯豐銀行大廈，民國14年所建的海關大樓標誌着西方復古主義的頂峯。民國23年建成的國際飯店，保持遠東最高建築的紀錄達48年之久，是現代派代表性建築。這一階段還有一批“大上海計劃”建築，國民黨上海市政府自20年代籌劃，民國20 年動工，民國23年初步完成。30年代還出現了諸如大新公司和外灘中國銀行大樓等中西合璧的建築。這類成功的建築多為中國建築師設計。 民國26～38年，近代建築業在上海處於停滯階段。日軍炮火給上海建築造成了空前的災難。抗日戰爭勝利後，由於國內戰爭，上海重大的建築工程處於停頓狀態。 殖民地半殖民地社會性質形成了上海近代建築分佈的特點。沿黃浦江一帶集中了近代行政、商業和金融業建築以跑馬廳為中心形成了南京路、淮海路、福州路、金陵路和西藏路的商業建築向西沿蘇州河、向東沿黃浦江彙集着許多工業建築高級住宅主要集中於西區，這是20年代後租界擴張的結果。上海的華界區域，如閘北、滬南和浦東等地有大量的棚户、簡易木屋和平房。據民國36年統計，舊上海共有棚户5萬餘户，解放前夕，全市100户以上的棚户區有322處，13萬間，18萬户，居住着近100萬人口。
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